En el segmento residencial prime y ultra-prime, la adquisición de una propiedad representa una inversión patrimonial de gran envergadura. Más allá de la valoración estética y la negociación del precio, el proceso de auditoría compraventa o due diligence constituye la salvaguarda jurídica, técnica y financiera esencial para mitigar riesgos, proteger el capital e identificar contingencias antes de la firma de la escritura pública de compraventa.
Una due diligence rigurosa no solo previene vicios ocultos o cargas imprevistas, sino que proporciona al comprador un apalancamiento estratégico crucial en la fase final de negociación.
1. Auditoría Legal y Jurídica (Legal Due Diligence)
Esta fase verifica la titularidad del inmueble, la inexistencia de cargas o gravámenes y la conformidad regulatoria de la propiedad.
Titularidad y Nota Simple Continua: Verificación de la titularidad del vendedor en el Registro de la Propiedad, comprobando que la propiedad esté libre de hipotecas, embargos, afecciones fiscales, servidumbres o litigios pendientes.
Estructura Societaria y Poderes: Si la venta se realiza mediante un vehículo societario (SPV) o representación, auditoría de los poderes de representación, legitimidad de los apoderados y estado de al corriente de pagos societarios.
Situación Arrendaticia: Confirmación del estado de ocupación. En caso de existir contratos de arrendamiento, revisión de plazos, condiciones, derecho de tanteo y retracto, y garantías depositadas.
Licencias y Situación Urbanística: Comprobación de la legalidad urbanística del inmueble mediante certificado de aprovechamiento urbanístico, ausencia de expedientes sancionadores o de infracción urbanística por parte del ayuntamiento.
2. Auditoría Técnica y Arquitectónica (Technical Due Diligence)
Evaluación exhaustiva de la estructura, instalaciones, acabados y estado físico del inmueble, realizada por arquitectos u técnicos independientes.
Inspección Estructural y Cimentación: Evaluación de la estabilidad de la estructura, cimentación, muros de contención, cubiertas y ausencia de humedades o patologías constructivas.
Auditoría de Instalaciones (MEP): Revisión técnica detallada de los sistemas de climatización (HVAC), fontanería, electricidad, domótica, sistemas de filtrado de piscinas y eficiencia energética.
Licencia de Primera Ocupación (LPO) / Cédula de Habitabilidad: Verificación indispensable que acredita que el inmueble cumple con la normativa urbanística y es apto para uso residencial.
Medición de Superficies: Cotejo de las superficies reales construidas y útiles frente a las registradas en el Registro de la Propiedad, Catastro y memoria de calidades.
3. Auditoría Fiscal y Financiera (Tax & Financial Due Diligence)
Análisis de las obligaciones tributarias pendientes y optimización del impacto fiscal de la transacción.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y Tasas: Obtención de certificados municipales acreditativos de estar al corriente en el pago del IBI y tasas de basuras de los últimos cuatro años (periodo no prescrito).
Gastos de Comunidad de Propietarios: Certificado expedido por el secretario-administrador de la comunidad acreditando que la propiedad está al corriente de cuotas ordinarias y extraordinarias (derramas).
Suministros y Servicios: Verificación de la titularidad y ausencia de deudas pendientes en los contratos de energía, agua, gas y telecomunicaciones.
Optimización Estructura de Compra: Análisis del impacto fiscal según el perfil del comprador (ITP vs. IVA/AJD, sujeto pasivo, residencia fiscal y potenciales bonificaciones locales/autonómicas).
Puntos Clave de Verificación para el Comprador
Área Legal: Nota Simple del Registro de la Propiedad para confirmar la titularidad y la ausencia total de cargas, servidumbres o embargos.
Área Urbanística: Licencia de Primera Ocupación (LPO) para garantizar la legalidad del uso residencial y el cumplimiento del proyecto municipal.
Área Técnica: Informe de Inspección Técnica (Building Survey) para detectar vicios ocultos y planificar adecuadamente el CAPEX futuro.
Área Fiscal: Certificados al día de IBI y Cuotas Comunitarias para prevenir la transmisión no deseada de deudas hereditarias.
Área Administrativa: Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para el cumplimiento normativo y la evaluación del consumo operativo.
Sobre Kinos Real Estate Consulting
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