Hay una pregunta que sobrevuela cada conversación sobre el mercado inmobiliario español y que rara vez recibe una respuesta matizada: ¿falta vivienda nueva o sobra? La respuesta, incómoda para quien busca certezas, es que ambas cosas son ciertas al mismo tiempo. España arrastra un stock de más de 450.000 viviendas nuevas sin vender, pero ese inventario no está donde se necesita, no tiene las características que se demandan y, en muchos casos, ni siquiera es comercializable en condiciones de mercado.
Entender esta paradoja es esencial para quien opera en la Costa del Sol, donde la escasez de producto de calidad en ubicaciones consolidadas convive con bolsas de obra nueva que llevan años buscando comprador. La pregunta no es si escasea la obra nueva, sino qué tipo de obra nueva escasea y dónde.
El stock que no se mueve
Los datos oficiales son contundentes. A cierre de 2025, España acumulaba 452.670 viviendas nuevas sin vender, una cifra que apenas se ha reducido un 0,57% respecto al año anterior. Para ponerlo en perspectiva, en 2009 ese stock alcanzó las 649.780 unidades. Desde entonces, el mercado ha ido dando salida a parte de esos inmuebles, pero a un ritmo extraordinariamente lento.
La distribución geográfica de ese stock revela una realidad incómoda. Madrid encabeza la lista con 66.627 viviendas nuevas sin vender, seguida de Barcelona con 52.286. Alicante, Sevilla, Castellón y Toledo completan el grupo de provincias con mayor volumen. En términos relativos, las provincias donde el stock tiene más peso sobre el parque residencial son Castellón, Toledo, La Rioja y Lleida, todas por encima del 3%.
Andalucía concentra una parte significativa de ese stock, con incrementos en el último año. Sin embargo, la comunidad también es una de las que mayor número total de inmuebles tiene, por lo que el peso relativo del stock sin vender sobre su parque residencial se sitúa entre el 1,45% y el 2,18%, por debajo de la media de otras regiones.
La brecha que no se cierra
Si el stock existe, ¿por qué los precios no dejan de subir? La respuesta está en la desconexión entre la formación de hogares y la producción de vivienda nueva. Durante los doce meses acumulados hasta el primer trimestre de 2026, se crearon 242.200 nuevos hogares en España, pero apenas se visaron 141.135 viviendas de obra nueva. La brecha anual supera las 100.000 unidades.
El déficit estructural acumulado supera las 730.000 viviendas, según las estimaciones de CaixaBank Research. Esta cifra explica por qué el stock de 452.670 unidades no baja más rápido: aunque existe, no está donde se necesita, no tiene el precio que el mercado puede absorber o no cumple con los estándares de calidad y eficiencia que los compradores actuales exigen.
En la provincia de Málaga, el desequilibrio es especialmente agudo. Entre 2021 y 2025 se crearon 55.000 nuevos hogares, pero los visados de obra nueva apenas alcanzaron las 42.000 viviendas. El déficit acumulado en la provincia supera las 12.000 unidades, una brecha que presiona los precios al alza y que explica la intensidad de la actividad promotora en la Costa del Sol.
La paradoja de la Costa del Sol
La Costa del Sol ejemplifica esta paradoja mejor que ninguna otra región. Marbella, Estepona, Benahavís y Málaga capital concentran una actividad promotora intensa, con más de un centenar de promociones activas entre preventa, construcción y entrega inmediata. Los precios de la obra nueva en Marbella oscilan entre 405.000 euros en Nueva Andalucía y más de 11 millones en las promociones más exclusivas de la Milla de Oro.
Sin embargo, la sensación de escasez es real en determinados segmentos y ubicaciones. El comprador que busca un apartamento de dos o tres dormitorios en una zona consolidada, con buena orientación y precio razonable, se enfrenta a una oferta limitada. El comprador que busca una villa de obra nueva en primera línea de golf o con vistas al mar encuentra aún menos opciones.
La razón es que el stock existente no coincide con la demanda. Muchas de las viviendas sin vender están en ubicaciones periféricas, tienen tipologías que ya no se demandan o carecen de las certificaciones energéticas y los servicios que los compradores actuales consideran imprescindibles. El mercado no necesita más vivienda genérica; necesita vivienda específica en ubicaciones específicas.
¿Qué se está construyendo y para quién?
La actividad promotora en la Costa del Sol se ha orientado en los últimos años hacia el segmento de lujo y alta gama. Las nuevas promociones incorporan certificaciones energéticas A o AA, sistemas de aerotermia, domótica, zonas comunes con spa, gimnasio y piscina climatizada, y servicios de conserjería. Estos estándares elevan el precio final, pero también responden a una demanda internacional que no negocia la calidad.
El perfil del comprador que sostiene este mercado es mayoritariamente internacional, con una presencia creciente de compradores de Oriente Medio, Europa del Este y Estados Unidos que se suman a los tradicionales británicos, nórdicos y alemanes. Este comprador busca producto nuevo o reformado a alto nivel, en ubicaciones con servicios y con garantías legales y de calidad. No está dispuesto a asumir los riesgos de una promoción sin aval bancario o de una ubicación sin servicios consolidados.
La consecuencia es que el stock existente que no cumple estos estándares permanece inmovilizado mientras la demanda se concentra en el producto nuevo de calidad. La escasez no es de vivienda, sino de vivienda que el mercado quiere comprar.
La respuesta del sector público
La administración ha identificado el problema y está articulando respuestas. El fondo España Crece, anunciado en febrero de 2026, movilizará hasta 23.000 millones de euros públicos y privados para dinamizar la oferta de vivienda y financiar la construcción de 15.000 viviendas al año. La entidad CASA 47 ha recibido transferencias por 2.080 millones de euros para promover vivienda asequible, con 68 proyectos activos en todo el territorio.
Estas iniciativas se dirigen fundamentalmente al segmento de vivienda asequible y protegida, que es donde el déficit es más agudo. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 y el PERTE de industrialización de la construcción buscan acelerar la producción y reducir costes mediante nuevos sistemas constructivos.
Para el mercado de lujo de la Costa del Sol, estas medidas tienen un impacto indirecto. No compiten por el mismo suelo ni por el mismo comprador, pero contribuyen a aliviar la presión general sobre el mercado y a liberar suelo para usos residenciales que de otro modo quedarían bloqueados.
¿Qué significa esto para quien compra o invierte?
La paradoja del inventario tiene implicaciones prácticas para quien opera en el mercado de la Costa del Sol. La primera es que la escasez de producto de calidad en ubicaciones consolidadas es real y persistente. El comprador que encuentre una propiedad que cumpla sus criterios en una zona prime no debería esperar una corrección significativa de precios. La oferta limitada y la demanda sostenida sostienen los valores.
La segunda es que no todo el stock es igual. Existe oportunidad en la rehabilitación y reposicionamiento de viviendas que, sin ser nuevas, pueden transformarse para cumplir los estándares actuales. El comprador con visión y capacidad de inversión puede encontrar valor donde otros solo ven producto obsoleto.
La tercera es que la información es un activo. Conocer qué se está construyendo, dónde, a qué precio y con qué plazos de entrega permite anticipar la evolución del mercado y posicionarse antes de que la oferta se absorba. En un mercado donde el inventario cambia semanalmente, la inteligencia de mercado no es un lujo, sino una necesidad.
La escasez de obra nueva en la Costa del Sol no es una ilusión. Es una realidad estructural que no se resolverá a corto plazo. Pero entender por qué escasea —y qué tipo de producto escasea realmente— es la diferencia entre operar con criterio y operar con intuición.
Sobre Kinos Real Estate Consulting
Kinos Real Estate Consulting es una firma de asesoramiento inmobiliario estratégico con sede en Málaga y foco principal en Costa del Sol y Madrid. Asesoramos a propietarios, inversores, promotores, family offices, clientes privados y capital internacional en operaciones de real estate institucional y residencial prime. Nuestro modelo combina inteligencia local de mercado, desarrollo de negocio cross-border y ejecución controlada, con un enfoque selectivo y discreto que acompaña a clientes que valoran acceso, criterio y capacidad de ejecución en situaciones inmobiliarias complejas.
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