Un Hito en la Arquitectura Sostenible
El proyecto Oceanika, ubicado en la localidad costera de Torremolinos (Málaga), representa un hito en la arquitectura residencial contemporánea y un case study de primer orden para el inversor institucional interesado en el segmento del coliving sostenible. Desarrollado sobre los terrenos del antiguo hotel Los Álamos —un espacio que fue referente turístico en la zona y que permanecía abandonado desde 2014— el complejo se erige como el mayor edificio de madera del sur de Europa, con una superficie construida de 15.000 metros cuadrados y 180 apartamentos .
El proyecto, impulsado por el promotor malagueño Nuovit Corporate y diseñado por los estudios de arquitectura Bakpak y Eovastudio —ambos de origen hispalense—, ha sido reconocido con el Premio Fundación Gómez-Pintado al Proyecto de Construcción en Madera y con el Premio Rebuild 2025 en la categoría de Construcción en Madera . Su relevancia trasciende el ámbito arquitectónico para convertirse en un referente de la inversión en activos operacionales de flex living en la Costa del Sol.
La operación ha supuesto una inversión total de 40 millones de euros, y el complejo abrirá sus puertas en marzo de 2026 bajo el nombre de Kora Olea, operado por Kora Living, la marca hotelera del grupo Kategora .
El Contexto: Un Vacío Urbano en Transformación
La parcela del proyecto constituye lo que los arquitectos describen como un "vacío urbano" en una zona desestructurada, sin fachada directa a espacios públicos, delimitada por una carretera nacional, una vía ferroviaria de cercanías, una estación de servicio y una pequeña zona de accesos a un edificio comercial . Lejos de constituir un obstáculo, estas condiciones han permitido que la estructura organizativa del edificio se desarrolle libremente, configurando el conjunto como una yuxtaposición de unidades residenciales más que como un edificio rotundo de forma simple y esquemática .
A escala territorial, la presencia de la Sierra de Mijas y el mar Mediterráneo, junto con el soleamiento, las brisas marinas y las templadas temperaturas del sur peninsular, han brindado la oportunidad de transformar un lugar aparentemente inhóspito en un entorno privilegiado para los futuros usuarios del edificio . La ubicación, a escasos minutos de la Playa de Los Álamos y con excelente conexión con el centro de Málaga y el aeropuerto internacional, sitúa a Oceanika en un enclave con enorme potencial: un territorio que combina atractivo turístico, consolidación como destino para nómadas digitales y creciente dinamismo económico .
La Apuesta por la Industrialización y la Madera
El proyecto se concibió desde el principio como una construcción totalmente modular e industrializada. La necesidad de levantar más de 15.000 metros cuadrados en aproximadamente quince meses, con un consumo energético casi nulo y la mínima huella de carbono posible, enfocó la génesis estructural hacia un sistema de muros y forjados de madera contralaminada (CLT de pino radiata), con espesores de entre 10 y 12 centímetros, para levantar las cinco plantas del complejo sin más estructuras de hormigón armado que las estrictamente necesarias para la cimentación .
El resultado es un edificio de 3.500 metros cúbicos de madera estructural procedente de bosques certificados —pino radiata y alerce—, lo que equivale a 3.500 toneladas de CO₂ retenidas en la propia estructura . Esta elección permite evitar la emisión de 3.500 toneladas de CO₂ y reducir en más de un 60% las emisiones frente a una construcción convencional en hormigón o acero .
El proceso constructivo ha sido igualmente innovador: la madera, de origen sostenible con certificación PEFC, fue prefabricada en apenas dos días y transportada mediante noventa vehículos pesados . La construcción industrializada ha permitido reducir a la mitad los residuos de obra, disminuir el ruido durante la ejecución y ahorrar un 50% de agua, además de acortar los plazos en más de un 15% .
Estrategias de Eficiencia Energética y Sostenibilidad
El diseño bioclimático de Oceanika ha sido un factor decisivo para su reconocimiento en el ámbito de la arquitectura sostenible. El complejo incorpora un conjunto de estrategias pasivas y activas que han permitido reducir hasta un 77% la demanda energética respecto a los estándares normativos :
Sistemas de aerotermia para la climatización, con bombas de calor de alta eficiencia.
144 paneles fotovoltaicos con una potencia total de 79,2 kWp.
Ventilación cruzada y protecciones solares móviles (filtros fijos y correderos).
Envolvente altamente eficiente con lamas verticales de madera.
Vegetación autóctona de bajo consumo hídrico y sistemas de captación y reutilización de aguas pluviales .
El compromiso con la sostenibilidad ha sido reconocido con una calificación de 3 estrellas en la certificación BREEAM "Muy Bueno" . Como señala Kepa Apraiz, CEO y fundador de Kategora: "La sostenibilidad, cuando está bien integrada, no solo reduce el impacto ambiental, sino que también refuerza la solidez del activo y su atractivo para el inversor a largo plazo" .
El Modelo Flex Living: Tipología y Propuesta de Valor
Oceanika responde al modelo Flex de Kategora: alojamientos ubicados en áreas urbanas estratégicas, bien comunicados y orientados a estancias de corta y media duración, con una clara vocación de integración en el entorno local . El complejo se compone de 180 apartamentos: 150 de un dormitorio y 30 de dos dormitorios, organizados en seis tipologías que oscilan entre los 30 y los 49 metros cuadrados .
Todos los apartamentos son iguales pero, al mismo tiempo, diferentes. Nacen a partir del mismo módulo matriz de 6x8 metros, con amplias terrazas en esquina, visiones diagonales, y filtros fijos y correderos para protegerse del sol mientras se consigue intimidad. Cada nivel varía en la configuración de estas terrazas exteriores mediante un escalonamiento en sección, reduciendo la presencia del volumen en altura y mejorando las condiciones de soleamiento .
El complejo dispone de 1.200 metros cuadrados de zonas comunes interiores y más de 5.000 metros cuadrados de espacios exteriores, que incluyen recepción, coworking con salas de reuniones y espacios polivalentes de trabajo, gimnasio, espacios gastronómicos al aire libre, piscina, área de calistenia, zonas de juego infantiles, solárium y jardines . Parte de estos servicios estarán también abiertos a empresas y usuarios externos, reforzando la vocación del complejo como dinamizador cultural y económico de la zona .
Perspectivas de Inversión para el Inversor Institucional
Desde la óptica del underwriting y la estructuración financiera, Oceanika presenta varios vectores de interés para el inversor institucional:
Rentabilidad proyectada: El complejo sale al mercado con una rentabilidad neta estimada del 6,5% para sus inversores, con apartamentos disponibles a partir de 238.000 euros .
Demanda estructural: El perfil de usuario objetivo son los nómadas digitales, trabajadores cualificados que desarrollan su actividad en remoto, con un poder adquisitivo medio-alto y alto . La proximidad al Parque Tecnológico de Málaga —un centro económico cuyo PIB ha crecido un 25% entre 2014 y 2024— refuerza las perspectivas de demanda .
Valor añadido por sostenibilidad: La integración de criterios ESG —certificación BREEAM, materiales de bajo carbono, eficiencia energética— genera una prima de valor que se alinea con las exigencias de los inversores institucionales y reduce el riesgo de obsolescencia del activo.
Modelo de operación profesionalizada: La gestión por parte de Kora Living, la marca hotelera de Kategora, asegura estándares operativos y una explotación optimizada del activo.
Ubicación estratégica: La Costa del Sol atrae a más de 14,7 millones de pasajeros al año por vía aérea, ferroviaria y marítima, y el proyecto se sitúa a escasos minutos del Aeropuerto de Málaga y a veinte minutos de la estación del AVE .
Un Modelo para la Nueva Generación de Activos Residenciales
Oceanika constituye un case study ejemplar de la convergencia entre sostenibilidad, innovación constructiva y modelo de negocio en el segmento del coliving. Su apuesta por la industrialización y la madera, su integración de criterios ESG y su orientación a la demanda de nómadas digitales y profesionales tecnológicos lo posicionan como un referente para el inversor institucional que busca exposición a un activo core-plus en un mercado de alta demanda y oferta limitada.
Como señala Eneko Balda, Chief Development Officer de Kategora: "La combinación de madera, industrialización y diseño pasivo tiene un impacto directo en la eficiencia energética y en el confort térmico de los espacios, mejorando la experiencia de los usuarios durante todo el año, especialmente en un destino con las condiciones climáticas de la Costa del Sol, y permitiendo una gestión más eficiente que repercute positivamente en la rentabilidad del activo a largo plazo".
Sobre Kinos Real Estate Consulting
Kinos Real Estate Consulting es una firma especializada en consultoría y brokerage de activos prime en la Costa del Sol y el resto de España. Actúa como Master Broker de Obra Nueva y activos singulares, acompañando a propietarios, family offices y capital institucional en decisiones de inversión, desinversión y reposicionamiento patrimonial.
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